О признании права собственности на самовольно возведенное строение

30 июня 2006 г. был принят Федеральный закон N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который часто называют Законом о «дачной амнистии». Настоящий Закон не только упростил процедуру оформления прав на недвижимость потребительского назначения, но и коренным образом изменил порядок приобретения права собственности на самовольные постройки, внеся соответствующие изменения в п. 3 ст. 222 части первой Гражданского кодекса РФ. Ранее самовольно возведенные строения возможно было ввести в эксплуатацию только в судебном порядке. С принятием Закона ситуация меняется, и зарегистрировать право собственности на такое строение стало проще, если нет какого-либо спора, в суд идти не надо.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам (ст. 263 ГК РФ). При этом он должен соблюдать строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка. Другие владельцы участка, например арендаторы, могут производить его застройку в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Между тем нередки ситуации, когда объект недвижимости строится на чужой земле. Нередко арендатор реконструирует недвижимость без согласования с собственником. Это происходит по разным причинам. Одна из них — сложность и неоднозначность правовых механизмов. Чтобы добиться отвода земельного участка, согласовать проект строительства и т.п., нужно выдержать долгое общение с представителями контролирующих органов. Безусловно, не последнюю роль играет и менталитет наших граждан, их стремление обойти закон, а не соблюсти его. Еще одна причина банальна. Строительство многих из существующих объектов производилось без соблюдения требуемого законом порядка. Теперь же владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих прав на имущество, ведь без этого объекты невозможно ввести в легальный хозяйственный оборот.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением.

В судебной практике возникли вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это.

В законе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован.

Пленум Верховного Совета РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 34 Постановления от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» рекомендовал судам предлагать истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Однако не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения.

В основе возникновения права собственности на недвижимую вещь лежат «конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений», именуемые юридическими фактами. Для возникновения права на вновь созданную недвижимую вещь необходимо наличие четырех юридических фактов:

- получение разрешения на строительство;

- создание (строительство) объекта недвижимости;

- подписание и утверждение акта приемочной комиссии;

- проведение государственной регистрации права.

Субъектом, который осуществил самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, нарушившее установленные для данной постройки требования и нормативы, в частности, использовавшее не отведенный для этой цели земельный участок.

В исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. При этом суды разных округов при рассмотрении дел о признании прав на самовольную постройку неоднократно указывали, что в силу указанной нормы признание права собственности на самовольную постройку непосредственно связано с правами пользования земельным участком, на котором такая постройка находится. Следовательно, судебный акт о признании права собственности на самовольную постройку влечет изменение прав и обязанностей законного пользователя указанным земельным участком. Разрешение вопроса о праве собственности на самовольную постройку без участия законного пользователя земельным участком нарушает права этого лица.

Также право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где расположена постройка. Но в этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Для приобретения права застройщику помимо самого создания объекта недвижимости (юридического поступка) необходимо будет также обратиться за совершением указанных выше административных актов в органы местного самоуправления, которые выдают разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, проверяющий наличие предусмотренных законом условий правомерности создания объекта недвижимости. Так, орган местного самоуправления проверяет при выдаче разрешения на строительство наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, а при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — соответствие выстроенного объекта проектной документации действующим градостроительным и строительным нормам и правилам. Орган государственной регистрации обязан проверить наличие прав на земельный участок, а также соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства по форме и содержанию.

Если же объект построен на не отведенном для этих целей земельном участке или без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (что как раз и соответствует указанным в ст. 222 ГК РФ признакам самовольной постройки), для возникновения права собственности на него вместо вышеуказанных административных актов необходим акт признания такого права.

Самовольность постройки может быть установлена в следующих случаях, если она создана:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей, поскольку ст. 222 ГК РФ требует, чтобы отвод участка для целей строительства был совершен «в порядке, установленном законом и иными правовыми актами»;

- без получения на это необходимых разрешений.

Указание на состав необходимых разрешений и документов содержится в Федеральном законе от 17.11.1995 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Этот Закон устанавливает акты, которые лежат в основе строительства.

Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность. Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании ст. ст. 168 и 169 ГК РФ.

Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О. В нем было подчеркнуто, что «закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях».

Нарушение, квалифицируемое как самовольное строительство, состоит в нарушении либо норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельных участков под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих собственно проектирование и строительство.

Достаточно хотя бы одного нарушения, чтобы постройка считалась самовольной.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, установленных законом.

Подобные нормы имелись и в ранее действовавшем российском законодательстве. Существовало Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 и ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР, согласно которой по решению суда у гражданина могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов жилой дом (дача) или часть дома (дачи), если они построены без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта.

Санкции за возведение самовольной постройки имеются и в отраслевом законодательстве РФ — земельном и административном.

При сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна на основании ст. 76 Земельного кодекса РФ возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет.

Административная ответственность за нарушения в сфере строительства закреплена в главе 9 КоАП, в ст. 9.5 «Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию».

Согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ, на должностных лиц — от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц — от 50 до 100 МРОТ.

Дела о таких административных правонарушениях в соответствии со ст. 23.56 КоАП РФ имеют право рассматривать представители государственного архитектурно-строительного надзора, в частности начальник главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области строительства и архитектуры, его заместители, а также начальники инспекций государственного архитектурно-строительного надзора и их заместители. Составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, имеют право должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (милиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

Для целей строительства в соответствии со ст. ст. 30 — 32 Земельного кодекса (далее — ЗК) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются с предварительным согласованием мест размещения объектов и без такого согласования. В последнем случае проводятся торги. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Термин «застройщик» не имеет специального гражданско-правового содержания, так как ранее существовавший в отечественном гражданском законодательстве институт «права застройки» действующим ГК не предусмотрен. Современное российское право признает застройкой деятельность по созданию строительных объектов. Обычно считается, что в качестве застройщика может выступать гражданин или юридическое лицо, которое осуществляет строительство для себя собственными силами или посредством договора подряда. В последнем случае застройщик выступает и как заказчик.

В соответствии с п. 5 ст. 56 Градостроительного кодекса застройщиком может быть и лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, с целью реализации проекта его застройки с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

В соответствии с Законом о «дачной амнистии» были внесены изменения в Градостроительный кодекс. Установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство. К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного использования. Указанная норма действует и на ранее возведенные постройки. Разрешение на строительство необходимо на данный момент только для оформления права собственности на объекты незавершенного строительства, при этом до 1 января 2010 г. получение указанного разрешения не требуется.

Для объектов, не являющихся индивидуально-жилищным строительством, достаточно будет заполнить декларацию, содержащую подробное описание дачи, гаража или иного вспомогательного строения, представить документы на земельный участок и на основании заявления зарегистрировать право собственности без каких-либо строительных разрешений и оценок бюро технической инвентаризации. Однако для регистрации жилых домов необходимо получение технического описания БТИ и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Закон об архитектурной деятельности в ст. 3 именует застройщиком лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта. Для строительства необходимо получить разрешение на строительство, а также иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Архитектурно-планировочное задание должно содержать:

- положения утвержденной градостроительной документации;

- обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту;

- требования по охране памятников истории и культуры;

- указания на строительство в особых условиях, а именно сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.;

- требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Эти требования должны соответствовать действующему законодательству.

Отказ в выдаче разрешения на строительство, а также в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) или в суд.

Отсутствие разрешения на строительство архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта либо нарушение условий, изложенных в этих документах, являются нарушениями, влекущими признание строительства самовольным. В то же время возможно устранение допущенных отступлений от проекта (п. 2 ст. 24 Закона об архитектурной деятельности).

Основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности как на объект недвижимости. Именно в этом смысле следует понимать термин «недвижимое имущество», употребленный в п. 1 ст. 222. В то же время сохраняется право собственности на строительные материалы, составляющие постройку. Следовательно, именно собственник этих материалов имеет право на разборку постройки. Иные лица могут осуществить разборку (снос) не иначе как по решению суда в порядке применения установленных законом санкций. Материалы могут быть ими удержаны лишь в порядке ст. 359 ГК для обеспечения имеющихся прав требования к застройщику.

Застройщик может приобрести право собственности на постройку при условии, что данный участок может быть ему предоставлен под строительство в установленном порядке. Поэтому при рассмотрении споров, связанных со строительством на земельном участке, не принадлежащем застройщику, суды должны требовать от застройщика доказательства предоставления земельного участка для целей строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании 22 августа 2006 г. кассационную жалобу П. на решение Московского областного суда от 23 мая 2006 г., которым признаны недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 15000 кв. м и признаны подлежащими сносу самовольно возведенные на этом участке строения.

Участок был выделен закрытому акционерному обществу «Стройтрансгаз» (впоследствии — открытое акционерное общество) в постоянное пользование с правом последующего выкупа. Постановлением главы Красногорского района Московской области от 24 декабря 1997 г. N 282/12 было разрешено продать земельный участок этому обществу. 10 ноября 2000 г. акционерным обществом «Стройтрансгаз» данный земельный участок был продан Каменову Ж.К., а тот, в свою очередь, продал его П.

Красногорский городской прокурор обратился в суд с заявлениями к указанным лицам о признании недействительными постановлений главы Красногорского района Московской области, принятых в отношении указанного земельного участка.

Заявление прокурора обосновано тем, что только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Поскольку решением Московского областного суда от 13 января 2005 г. сделка по отчуждению земельного участка площадью 8,51 га признана ничтожной, то переход права собственности не наступил. Так как «Стройтрансгаз» приобрел земельный участок по ничтожной сделке, то все последующие сделки с земельным участком, в том числе и договор продажи земельного участка П., являются незаконными. Все строения на этом участке как самовольно возведенные подлежат сносу.

Одним из оснований признания недействительными названных постановлений главы Красногорского района и договоров купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га по решению суда от 13 января 2005 г. явилось отсутствие согласования вопроса об отводе земельного участка под строительство с одним из соответствующих государственных органов. Такого согласования нет и до настоящего времени.

В связи с признанием недействительным договора купли-продажи земельного участка от 16 апреля 2001 г. между Каменевым Ж.К. и П., а также в связи с тем, что строения на земельном участке возведены без надлежащего разрешения, суд правильно признал, что эти строения подлежат сносу.

Довод кассационной жалобы о том, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, не может служить поводом к отмене обжалуемого судебного решения, так как он не основан на законе. Кроме того, при признании последующих возмездных сделок после первой сделки с имуществом недействительными добросовестность приобретателей по таким сделкам учитывается. Но в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ от добросовестного приобретателя собственник вправе истребовать имущество, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Как следует из решения Московского областного суда от 13 января 2005 г., земельный участок площадью 8,51 га является государственной собственностью и выбыл он из владения государства помимо воли соответствующих государственных органов.

Право собственности на строение может быть признано и за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования при условии возмещения застройщику расходов на строительство в размере, определенном судом.

Применение этой нормы предполагает, что застройщик занял участок и вел строительство на нем вопреки воле собственника (обладателя иного права) земельного участка.

В тех случаях, когда строительство велось по воле собственника земельного участка, между сторонами существует договор об условиях строительства и спор должен решаться в зависимости от его условий.

Если договор сам по себе не противоречит закону, то оснований для обращения всей постройки в собственность застройщика либо в собственность собственника участка с выплатой расходов не усматривается. Суду необходимо рассмотреть условия договора, его исполнение и решить спор в соответствии с этими условиями.

Если договор о строительстве между собственником участка и застройщиком признан ничтожным не по причине нарушения земельного законодательства (например, участок был предоставлен для сельскохозяйственных нужд, а не для строительства), а по иным основаниям, осуществленное строительство также не может считаться самовольным лишь по причине аннулирования договора о строительстве.

Аналогичные ситуации возникают и при строительстве на участке, принадлежащем другому лицу на праве частной собственности. Особенно часты споры на почве пристроек, надстроек к чужому зданию. Поскольку такие строительные работы не могут осуществляться иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата), оснований усматривать здесь самовольное строительство из-за отсутствия оформленных прав на земельный участок не имеется.

Конечно, в том случае, когда самовольная постройка нарушает права и законные интересы иных лиц, а также создает угрозу жизни или здоровью граждан, право собственности на нее не может быть признано ни за застройщиком, ни за собственником (или обладателем иного вещного права) на земельный участок.

Значит, согласно ГК застройщик может получить права собственности на самовольную постройку. Это возможно, если он не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Перечисленные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля. Тогда самовольная постройка может быть по решению суда признана собственностью либо застройщика, либо законного владельца земельного участка.

В первом случае земельный участок в установленном порядке передается застройщику. При этом он не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Иначе говоря, это земли, входящие в государственный или муниципальный фонд. Порядок предоставления таких участков для строительства определен Земельным кодексом (ст. ст. 30 — 33 ЗК РФ).

Во втором случае самовольная постройка передается в собственность владельцу земельного участка. При этом лицо, за которым признано право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, определенном судом.

Необходимо учитывать, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Если эта норма будет нарушена, а компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно. В противном случае данная ситуация будет противоречить Земельному кодексу (ст. 8 ЗК РФ).

При рассмотрении дел указанной категории заинтересованное лицо должно доказать в суде такие факты, как:

- право на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство (реконструкцию);

- соблюдение целевого назначения земельного участка;

- наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;

- соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

1) документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Примеры: договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом;

2) документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Пример: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества;

3) документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Пример: выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка;

4) документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Примеры: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам;

5) документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Примеры: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка;

6) если истец осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, он должен подтвердить, что участок будет ему передан. Например, он может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.

Следует обратить внимание на то, что приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, могут потребоваться дополнительные документы.

Определенные проблемы в правоприменении связаны и с вопросом, может ли иск о сносе самовольной постройки заявить не собственник, а арендатор земельного участка?

Одни полагают, что пределы имущественных интересов арендатора в отношении арендуемого земельного участка ограничены условиями соответствующего договора с собственником. Самовольным строительством, прежде всего, нарушены права собственника, поэтому именно он вправе требовать сноса самовольной постройки.

Другие считают арендатора законным владельцем земельного участка, который вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск, и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке (ст. ст. 304 — 305 ГК РФ).

Представляется, что эти точки зрения не исключают друг друга. Скорее всего, предъявить подобный иск вправе и собственник, и арендатор земельного участка.

Закон N 93-ФЗ установил внесудебный способ признания прав на самовольные постройки.

Для государственной регистрации права собственности граждан на отдельные объекты потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства) в орган регистрации представляются только правоустанавливающие документы на земельный участок и документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Для садовых и дачных домов, вспомогательных строений на садовых и дачных земельных участках документом, подтверждающим факт создания объекта, является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства — технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (разрешение на строительство) должно будет представляться на регистрацию в качестве необходимых документов лишь начиная с 1 января 2010 г. До указанной даты наличие разрешения на строительство жилого дома либо на ввод его в эксплуатацию не будет являться необходимым условием возникновения права на объект индивидуального жилищного строительства.

В новой редакции положения ст. 222 ГК РФ предусматривают, что на самовольную постройку право собственности могут приобрести только лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок.

При этом лицу, осуществившему постройку, должны быть возмещены расходы на постройку в размере, определенном судом. То есть новая редакция нормы приведена в соответствие с положениями ст. ст. 263, 266 и 269 ГК РФ, устанавливающими презумпцию прав собственности на возведенные здания обладателей вещных прав на земельные участки.

Основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки. Получение права собственности на постройку землепользователем осуществляется, исходя из презумпции, что постройка не является самовольной. Наиболее ярко это можно продемонстрировать на примере государственной регистрации прав в порядке ст. 25.3 на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно статьям Градостроительного кодекса РФ для строительства индивидуальных жилых домов необходимо получить разрешение на строительство и, соответственно, — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, без получения указанных разрешений такой жилой дом будет являться самовольной постройкой. Новый Закон, не отменяя необходимость получения таких разрешений, исключает необходимость проверки их наличия органами технического учета (инвентаризации) и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Таким образом, по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Легализация самовольной постройки

Каширин А.

Письма наших читателей свидетельствуют о резко возросшем интересе юридического сообщества к практике признания права собственности на самовольную постройку. Полагаем, в связи с этим многим юристам будет полезно ознакомиться с позицией судей Второго арбитражного апелляционного суда по некоторым вопросам сноса самостроя, отраженной в Обзоре судебной практики суда по разрешению споров, связанных с применением статьи 222 ГК РФ (был одобрен на заседании Президиума суда 25.12.2007).

Положения ст. 222 ГК РФ неприменимы в случае признания права собственности на нежилые помещения в не завершенном строительством доме.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Управление Федеральной регистрационной службы обратились в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу и администрации муниципального округа о признании права собственности и права оперативного управления УФРС на нежилые помещения 1-го этажа жилого дома, не завершенного строительством.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды при принятии решения исходили из того, что разрешение на строительство, акт приемки объекта в эксплуатацию жилого дома надлежащим образом не оформлены, материалами дела подтверждено самовольное перепроектирование, постановление о вводе объекта в эксплуатацию отсутствует, а следовательно, весь объект недвижимости является объектом, не завершенным строительством.

Жилой дом возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство, поэтому в том виде, в каком он существует в настоящее время, обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки.

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в не завершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования (дело N А82-3875/2006-35).

В порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.

Общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании в соответствии с данными технического паспорта права собственности на здание тренажерного зала и магазина, восстановленного на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г., с изменением целевого назначения и конфигурации здания.

Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.

Проанализировав наличествующие в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.

Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; а также заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

В отсутствие доказательств факта строительства здания, суды отказали истцу в удовлетворении требований (дело N А82-6588/2006-9).

Письмо Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города о возможности предоставления земельного участка не является доказательством, подтверждающим предоставление земельного участка в установленном порядке.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на самовольно возведенное здание.

Сославшись на то, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании истца не находится, суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, исходя из того, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, вступившей в силу с 01.09.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, тогда как заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие предоставление ему в установленном порядке земельного участка под самовольную постройку.

При этом ссылка заявителя апелляционной жалобы на письмо Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города (далее — Комитет), которым Комитет считает возможным предоставить земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, после представления обществу свидетельства о государственной регистрации права собственности на него, не имеет правового значения для настоящего спора. На момент рассмотрения спора судом первой инстанции Комитет не являлся лицом, осуществляющим распоряжение земельными участками, и вопрос предоставления земельного участка не находился в его компетенции (дело N А31-3546/2006-10).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано при наличии доказательств ее расположения на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке.

Государственное унитарное предприятие (далее — предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального района, Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Управлению Федеральной регистрационной службы, администрации сельского поселения с требованиями признать право собственности как на самовольную постройку на следующие объекты: здание магазина (не завершенный строительством объект), здание зерносклада; пожарный водоем; здание насосной; здание весовой; пруд.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия у предприятия актов государственной приемки в эксплуатацию объектов и доказательств наличия зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на эти объекты у первоначального обладателя (Российской Федерации).

Апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил в силе, указав на следующие обстоятельства. Несмотря на то что в материалах дела наличествует свидетельство о предоставлении предприятию земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, истцом не доказано, что спорные объекты недвижимости расположены именно на данном земельном участке. Кроме того, не представлены доказательства возведения объектов за счет собственных средств истца (дело N А28-7061/2006-379/25).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано при отсутствии доказательств соблюдения требований градостроительного и санитарного законодательства.

Индивидуальный предприниматель обратился с иском в арбитражный суд к администрации района, Департаменту архитектуры и развития территорий города, Комитету по управлению муниципальным имуществом с требованием о признании права собственности на самовольно возведенное строение.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. При вынесении решения суд указал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований предпринимателя, поскольку самовольное строительство произведено с нарушениями, не позволяющими осуществить ввод строения в эксплуатацию в установленном порядке.

Апелляционный суд в своем постановлении поддержал решение суда первой инстанции, исходя из следующих обстоятельств. Предъявляя иск о признании права собственности на самовольное строение, истец должен был представить надлежащим образом составленные заключения компетентных органов о соблюдении требований градостроительного и санитарного законодательства, подтверждающие факт того, что возведенное строение соответствует градостроительной документации, не противоречит городским планам застройки микрорайона, не нарушает права и интересы граждан, проживающих в данном районе, в части соблюдения санитарных и экологических требований.

Из отзывов ответчиков следует, что возведение самовольной постройки не соответствует разработанному и утвержденному в установленном законом порядке плану застройки квартала, поскольку попадает в зону зеленых насаждений квартала, а часть здания выходит за пределы красных линий, кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие факт строительства без нарушения санитарных требований, следовательно, ее возведение нарушает общественные интересы и градостроительные требования, что является основанием для сноса (дело N А82-10974/2006-17).

Аналогичные выводы Второй арбитражный апелляционный суд сделал при разрешении дела N А28-10542/2006-622/22 и отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи с отсутствием доказательств соответствия возведенного объекта требованиям пожарной безопасности.

Счетчик посещаемости и статистика сайта